STJ estabelece novas diretrizes para locação via Airbnb em condomínios residenciais

Em uma decisão que impacta diretamente o mercado de hospedagem compartilhada no Brasil, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a locação de imóveis residenciais em condomínios para estadias de curta duração, como as realizadas através de plataformas digitais do modelo Airbnb, passa a depender de autorização expressa em assembleia condominial. Para que a prática seja permitida, é necessária a aprovação de, no mínimo, dois terços dos moradores, estabelecendo um novo paradigma para a gestão de propriedades em edifícios residenciais.

O julgamento, ocorrido na última quinta-feira (7), teve origem em um caso envolvendo um imóvel situado em Minas Gerais, onde a proprietária contestava uma decisão do Tribunal de Justiça local que proibia o uso do apartamento para fins de locação rotativa. A ministra relatora, Nancy Andrighi, argumentou que o fluxo constante de pessoas estranhas ao convívio diário altera a dinâmica de segurança e o sossego do condomínio, justificando a exigência de uma deliberação coletiva sobre a mudança na destinação da unidade habitacional, conforme prevê o Código Civil.

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A relatora destacou que a natureza jurídica do negócio não se altera apenas pelo meio tecnológico utilizado para a contratação, seja ele um aplicativo, imobiliária ou anúncios em portarias. O impacto fático sobre o condomínio, marcado pela rotatividade excessiva de hóspedes, é o fator determinante que leva à necessidade de regulação interna. Segundo a ministra, a ausência de uma votação favorável mantém a vedação da atividade em locais originalmente destinados exclusivamente à moradia fixa.

Por outro lado, o Airbnb manifestou profunda discordância quanto ao posicionamento da corte. Em nota oficial, a empresa afirmou que a decisão é pontual, não definitiva e que não proíbe de forma generalizada a atividade. A plataforma argumenta que restrições dessa natureza ferem o direito constitucional de propriedade, impedindo proprietários de obterem renda com seus ativos. O Airbnb reiterou que pretende recorrer da decisão, sustentando que a medida prejudica não apenas os anfitriões, mas todo o ecossistema econômico local que se beneficia da movimentação turística, conforme estudos apontados pela Fundação Getulio Vargas. O embate jurídico promete continuar nos tribunais superiores, sendo um tema de relevância para proprietários e síndicos em todo o país.